Servizi agli amministratori di condominio: Le responsabilità delle diverse figure professionali a causa della non corretta esecuzione dei lavori
L’APPALTATORE
L’appaltatore è colui che, con l’organizzazione dei mezzi necessari e con la gestione a proprio rischio, costruisce l’immobile.
Tra i diversi obblighi che l’appaltatore ha nei confronti del committente (condominio) vi sono:
– verificare, con la diligenza richiesta dal caso concreto e nei limiti delle cognizioni tecniche da lui esigibili, la validità tecnica del progetto fornitogli dallo stesso committente [Cass. civile, sez. II, n. 5131 del 6/3/07, n. 19765 del 15/10/05, n. 8813 del 30/5/03, n. 6754 del 5/5/03]
– denunciare e correggere eventuali errori commessi dal committente o dai suoi tecnici (progettista e direttore dei lavori) [Cass. civile, sez. I, n.3932 del 18/2/08, Cass. civile, sez. II, n.8813 del 30/5/03, n. 6754 del 5/5/03]
– segnalare per iscritto al committente gli eventuali errori riscontrati, sospendere i lavori e chiedere un chiarimento sui punti controversi.
L’appaltatore risponde nei confronti del committente non soltanto per i vizi e le difformità (art. 1667 c.c) ma anche per quelli ben più gravi come previsto dalla normativa sulla responsabilità dell’appaltatore (art. 1669 c. c.), sia quando egli abbia agito con propria autonomia decisionale, apportando all’opera le necessarie soluzioni (varianti) o materiali più idonei affinché l’opera sia rispondente alle regole d’arte, sia quando egli abbia eseguito l’opera come risulta dalla progettazione o dalle indicazioni del direttore dei lavori.
Il committente, a sua scelta, indipendentemente dal chiamare o non chiamare in giudizio l’appaltatore, potrebbe chiamare direttamente in giudizio il progettista e il direttore dei lavori.
Il committente decade dal diritto se non denunzia i vizi acustici entro un anno dalla scoperta, purché la scoperta sia avvenuta entro i dieci anni dal termine della costruzione.
IL SUBAPPALTATORE
In caso di grave difetto (art. 1669 c.c.) il committente (condominio) non potrà avanzare alcuna richiesta nei confronti del subappaltatore ma dovrà rivolgere le proprie richieste nei confronti dell’appaltatore e delle figure tecniche responsabili.
IL PROGETTISTA
Il progettista è la figura professionale che redige il progetto per la realizzazione dell’impianto.
Il progettista ha l’obbligo di redigere la progettazione conforme alle normative vigenti e alla regola d’arte (l’ignoranza della legge non è consentita) [Cass. civile, sez. I, n. 22487 del 29/11/04 – Cass. civ. Sez. III, n. 10719 del 11/8/00 – Cass. civile, sez. II, n. 7992 del 25/8/97, n. 8904 del 28/10/94, n. 1208 del 16/2/96, n. 7550 del 27/8/94, – Cass. civile, sez. I, n. 3879 del 24/4/96 – Cass. civ. Sez. III, n. 488 del 28/1/85].
In caso di difetti, nell’eventualità che l’esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il committente (condominio) può citare in giudizio il progettista con l’art. 1669 (gravi difetti).
Il committente decade dal diritto se non denunzia i vizi acustici entro un anno dalla scoperta, purché la scoperta sia avvenuta entro i dieci anni dal termine della costruzione.
IL DIRETTORE DEI LAVORI
Il direttore dei lavori è la figura professionale che ha il compito di seguire la realizzazione dell’impianto.
Tra i diversi obblighi che ha il direttore dei lavori ci sono:
– denuciare al committente (condominio) eventuali carezze progettuali [Tribunale di Ivrea, 28/1/05 – Tribunale di Monza, 22/3/04]
– verificare che le opere siano conformi alla regola d’arte [Cass. n. 7180 del 30/5/00, n. 11359 del 29/8/00, n. 15124 del 28/11/01 – Tribunale di Ivrea, 28/1/05]
– verificare i materiali che vengono utilizzati nella realizzazione dell’immobile
– verificare la corretta esecuzione dei lavori
– impartire ordini all’appaltatore al fine di ottenere un’opera corrispondente al progetto ed esente da vizi
– eseguire quanto necessario al fine di ottenere i relativi certificati.
In caso di difetti il committente (condominio) può citare in giudizio il direttore dei lavori con l’art. 1669 (gravi difetti).
Il condominio decade dal diritto se non denunzia i vizi acustici entro un anno dalla scoperta, purché la scoperta sia avvenuta entro i dieci anni dal termine della costruzione.