Servizi per i cittadini: Le responsabilità dei difetti di isolamento acustico
La Corte di Cassazione (sentenza n. 7681 del 19/7/99) ha precisato che: chi acquista un immobile, tranne nel caso in cui sia stato reso esplicitamente edotto della esistenza di qualche problema di carattere amministrativo od urbanistico, ha diritto alla consegna di un immobile assolutamente conforme alle leggi ed ai regolamenti, oltre che alla concessione edilizia, per il quale sia stata quindi rilasciata la licenza di abitabilità. La garanzia non è dovuta se all’atto del rogito l’acquirente conosce i vizi.
Spesso avviene che l’acquirente acquista un’immobile e scopre, tramite una perizia tecnica, che l’immobile non possiede i requisiti acustici previsti dalla legge (la regola d’arte, costituita dai requisiti acustici prescritti dal DPCM 5/12/97). Siccome i vizi acustici sono vizi occulti, cioè non sono visibili come ad esempio potrebbe essere un parquet graffiato, l’acquirente stesso ha certezza che l’appartamento non è rispondente ai requisiti di legge soltanto eseguendo l’apposita perizia tecnica e quindi poi richiedere una riduzione del prezzo pagato oppure il ripristino dei requisiti di legge.
Per ottenere il risarcimento del danno, a seconda se la denuncia avviene entro l’anno dall’acquisto oppure entro i dieci anni dall’ultimazione dei lavori, l’acquirente può esercitare l’azione giudiziaria contro coloro che hanno realizzato l’immobile. L’azione giudiziaria è di tipo diverso a seconda del tempo trascorso dopo l’acquisto e a seconda della figura professionale o del ruolo di colui contro il quale si agisce, che possono essere il venditore, l’appaltatore, il progettista o il direttore dei lavori (il venditore può anche essere un privato).
Qui di seguito indico sia il tipo di azione che è possibile esercitare sia i tempi di decadenza per la denuncia del vizio o del difetto e i tempi di prescrizione per istaurare la domanda giudiziale per richiedere il risarcimento del danno.
Affinché l’acquirente possa esercitare i propri diritti deve rispettare i termini sia di decadenza per la denuncia dei vizio o dei difetti e sia di prescrizione per la domanda giudiziaria del riconoscimento del danno da parte del giudice.
Per prima cosa i vizi/difetti lamentati vanno denunciati (o denunziati) alle diverse figure coinvolte nella realizzazione dell’edificio, entro otto giorni o un anno dalla scoperta del vizio, a seconda di quale sia l’azione esercitata, se con l’art. 1490 o con l’art. 1669. Lasciati passare questi termini vi è decadenza dei propri diritti, cioè l’acquirente perde il proprio diritto di ottenere un risarcimento del danno. Il calcolo dei giorni (otto giorni o un anno) per la denuncia del danno dalla scoperta del vizio è comprensivo dei giorni festivi. La denuncia può essere fatta con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con un fax.
Il termine della decadenza decorre da quando il compratore ha acquistato la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio [Cass. civile, sez. II, n. 9515 del 6/5/05].
Una volta effettuata la denuncia in modo corretto, se l’acquirente non raggiunge un accordo con la o le controparti, entro i termini previsti dalla legge, per ottenere il risarcimento del danno, è costretto a procedere per le vie giudiziarie. Però se si lasciano passare i termini di prescrizione l’acquirente perde il proprio diritto al risarcimento del danno. A differenza della decadenza la prescrizione può essere interrotta.
I due termini decadenza e prescrizione devono essere rispettati entrambi: se soltanto uno dei due non è rispettato l’acquirente non può più far valere le proprie ragioni [Cass. civile n. 14561 del 30/7/04].
L’acquirente può esercitare l’art. 1490 c.c. (vizi) nei confronti del venditore, mentre può esercitare l’art. 1669 c.c. (difetti) nei confronti del venditore-costruttore, dell’appaltatore, del progettista e del direttore dei lavori. Con l’art. 1490 l’azione si prescrive entro un anno dal rogito purché, i vizi acustici, siano stati denunciati entro otto giorni della scoperta; invece con l’art. 1669 la scoperta del vizio deve avvenire entro dieci anni dalla consegna dell’edificio e la denuncia dei difetti acustici deve essere fatta entro un anno dalla scoperta.
Se coloro a cui è stato denunciato il difetto, pur avendolo riconosciuto, non assumono un impegno formale (per iscritto) per porvi rimedio, il solo riconoscimento del difetto non è sufficiente ad interrompere il termine di prescrizione [Cass. civile, sez. II, n. 15283 del 21/7/05].
LA MANCATA RISPONDENZA DEI REQUISITI ACUSTICI COSTITUISCE UN GRAVE DIFETTO (art. 1669 c.c.)
L’art. 1669 c.c. (Rovina e difetti di cose immobili) si applica non soltanto ai difetti delle strutture portanti, ma a tutti quei difetti che incidono notevolmente sulla funzionalità e sul godimento dell’edificio.
La definizione di gravi difetti data dalla Cassazione civile è:
«Gravi difetti.
Per costante e consolidata giurisprudenza sono gravi sia quei difetti che incidono sulla sostanza, sulla conservazione e sulla stabilità dell’opera – da intendere anche come singola unità abitativa – anche se non determinano una minaccia di crollo immediato o un evidente pericolo di rovina, sia quelli che compromettono gravemente l’utilizzazione ed il godimento dell’opera, pure se la sua stabilità e la sua conservazione non ne risentano (v. da ultimo Cass. civile, sez. II, n. 19305 del 14 luglio 2008), come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d’arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell’opera – quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, ecc.- (Cass. civile, sez. II, n. 8140 del 28 aprile 2004), indipendentemente dall’entità della somma di danaro occorrente per la loro eliminazione (Cass. n. 686 del 1991).».
Il Giudice dott. Riccardo Di Pasquale del Tribunale di Modena nella sentenza del 20/04/10 [vedere SENTENZA DEL TRIBUNALE MODENA 20-4-2010] ha stabilito che il mancato rispetto dei requisiti del D.P.C.M. è “grave difetto”. Infatti:
«6.2 Singole unità immobiliari.
Il ctu ha riscontrato la presenza di vari vizi e difetti.
Devono ritenersi “gravi” solo gli accertati difetti inerenti al mancato rispetto dei requisiti acustici passivi degli edifici e dei loro componenti di cui al DPCM 5/12/1997, … … …
Il mancato rispetto della normativa acustica attiene ai solai di piano, alle pareti di separazione degli appartamenti ed alle colonne di scarico verticali (v. ctu pagg. 48-64).
Deve ritenersi che tali difetti incidono notevolmente sulla funzione abitativa e sulla possibilità di godimento e di utilizzazione delle singole unità abitative, anche perché estesi a tutto il complesso immobiliare (per una ipotesi di gravi difetti, rilevanti ex art. 1669 c.c., conseguenti a non adeguata coibentazione termica vedi Cassazione civile, sez. II, 25 marzo 1998, n. 3146).».
Dello stesso tenore è la sentenza del Tribunale di Ferrara del 14/03/11 [vedere SENTENZA DEL TRIBUNALE DI FERRARA 14-3-2011]:
«… le carenze rispetto allo standard acustico e termico sono tali da incidere sulla funzionalità del bene e quindi rientrano nella ipotesi ex art. 1669 cc …».
IL DANNO
Se il danno è imputabile sia ad una errata progettazione, sia ad una non accurata direzione dei lavori e sia ad una cattiva esecuzione dell’opera, la giurisprudenza, pressoché unanime, afferma che la disciplina di cui all’art. 1669 c.c. debba applicarsi sia all’appaltatore sia al direttore dei lavori e sia al progettista, potendo concorrere le rispettive responsabilità [Cass. n. 7550 del 27/8/94 – n. 8904 del 28/10/94 – n. 10719 del 11/8/00].
In merito ai rapporti tra la responsabilità dell’appaltatore e quella del progettista/direttore dei lavori, è stato stabilito [Cass. Civ. 1997/7992; Cass. Civ. 1994/8904; Cass. Civ. 1985/488] che le due responsabilità, pur derivando da due distinti contratti, l’uno d’appalto e l’altro d’opera professionale, siccome l’unico evento dannoso è imputabile a più persone, è sufficiente, per ritenere la solidarietà di tutte nell’obbligo al risarcimento, che le azioni o le omissioni di ciascuna abbiano concorso in modo efficiente a produrre l’evento, a nulla rilevando la violazione di norme giuridiche diverse.
Quindi l’acquirente, in funzione del periodo temporale della denuncia, può chiedere il risarcimento del danno alle diverse figure che hanno partecipato alla realizzazione dell’edificio:
– se la denuncia è stata fatta entro l’anno d’acquisto il risarcimento del danno può essere chiesto al venditore, all’appaltatore, al direttore dei lavori e al progettista
– se la denuncia è stata fatta dopo un anno dall’acquisto ma entro i dieci anni del termine della costruzione il risarcimento del danno può essere chiesto all’appaltatore, al direttore dei lavori e al progettista, ma non più al venditore.
L’orientamento della giurisprudenza è consolidato nel riconoscere il risarcimento dei danni in forma specifica come previsto dall’art. 2058 c.c. [Cass. civ., sez. II n. 5103 del 10/05/95].
La quantificazione del danno è dato dal costo necessario a ripararlo ed eventualmente dalla perdita di valore dell’immobile. Il costo dei lavori deve tenere conto dei prezzi riportati nel tariffario delle opere edili all’atto della stima del danno.
Il risarcimento tiene conto non solo del potere d’acquisto della moneta alla data della sentenza ma anche degli interessi compensativi [Cass. civ., sez. II n. 3529 del 21/05/83].
IL VENDITORE
La figura del venditore può essere divisa in tre sotto casi. Si può avere a che fare con il venditore puro, con il venditore-committente e con il venditore-costruttore.
- IL VENDITORE PUROE’ il caso in cui un soggetto (privato o imprenditore), senza aver avuto alcun ruolo nella costruzione, ha acquistato un immobile e lo rivende. In tal caso il venditore nei confronti dell’acquirente risponde per i vizi e si applica la normativa in materia di compravendita immobiliare (art. 1490 c.c).Il venditore che viene convenuto in giudizio, se il giudizio si istaura entro i dieci anni del termine della costruzione, può a sua volta convenire in giudizio: l’appaltatore (costruttore), il direttore dei lavori e, nell’eventualità che l’esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista.Per difetti (art. 1669 c.c.) l’acquirente, a sua scelta, indipendentemente dal chiamare o non chiamare in giudizio il venditore, potrebbe chiamare direttamente in giudizio l’appaltatore, il progettista e direttore dei lavori.L’acquirente se, entro l’anno dell’acquisto dell’immobile, scopre che i requisiti acustici non sono rispettati, decade dal diritto alla garanzia (art. 1495 c.c.) nei confronti del venditore se non denuncia i vizi entro otto giorni della scoperta.Mentre nei confronti delle altre figure coinvolte nella realizzazione dell’immobile (appaltatore, progettista e direttore dei lavori) decade dal diritto se non denuncia il difetto entro un anno della scoperta.
- IL VENDITORE-COMMITTENTEIn tal caso il venditore ha partecipato alla realizzazione dell’immobile in qualità di committente alla realizzazione dell’immobile. A seconda del grado di ingerenza nella costruzione si possono avere due diverse responsabilità.
- nel caso in cui il venditore-committente ha lasciato piena autonomia all’appaltatore, in tal caso il venditore-committente nei confronti dell’acquirente risponde per i vizi e si applica la normativa in materia di compravendita immobiliare (art. 1490 c.c) come nel caso del venditore puro.
- nel caso in cui il venditore-committente ha esercitato un grado di ingerenza tale, da ridurre l’autonomia all’appaltatore, riducendolo a mero esecutore materiale, in tal caso venditore-committente nei confronti dell’acquirente risponde sia per i vizi (art. 1490 c.c.) sia per i difetti come previsto dalla normativa sulla responsabilità dell’appaltatore (art. 1669 c. c.) [Corte d’appello Genova, sez III, 10/1/08, n. 41]. In tal caso il venditore-committente può a sua volta chiamare in giudizio il direttore dei lavori e, nell’eventualità che l’esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista.
Nel primo caso l’acquirente decade dal diritto alla garanzia prevista dall’art. 1495 c.c. (vizi), nei confronti del venditore-committente, se entro l’anno dell’acquisto ed entro otto giorni della scoperta dei vizi acustici non li denunzia.
Nel secondo caso, a differenza del primo, l’acquirente può esercitare nei confronti del venditore-committente due azioni, 1) l’art. 1490 c.c. (i vizi), ed in tal caso decade dal diritto alla garanzia (art. 1495 c.c.) se non esercita il proprio diritto entro un anno dell’acquisto ed entro otto giorni della scoperta del vizio, 2) oppure può esercitare i l’art. 1669 c.c. (difetti), ed in tal caso decade dal diritto se non lo esercita entro dieci anni dal termine della costruzione ed entro un anno della scoperta del difetto.
La garanzia decennale, per i difetti prevista dall’art. 1669 c.c., decorre dalla data di compimento dell’opera. Una parte della giurisprudenza afferma che la data decorre dal momento in cui è stato comunicato al comune la fine dei lavori, un’altra parte della giurisprudenza fa decorrere l’inizio della garanzia decennale dal momento in cui il comune ha rilasciato il certificato di agibilità (ex abitabilità).
- IL VENDITORE COSTRUTTOREIl venditore-costruttore risponde nei confronti dell’acquirente sia per i vizi (art. 1490 c.c) sia per i difetti come previsto dalla normativa sulla responsabilità dell’appaltatore (art. 1669 c. c.) [Cass. civile, sez. II, n. 16202 del 23/7/07, n. 13123 del 5/6/07, n. 7634 del 31/3/06]. In tal caso il venditore-costuttore può a sua volta chiamare in giudizio il direttore dei lavori e, nell’eventualità che l’esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista. Inoltre, se la certificazione del materiale utilizzato risultasse non veritiera, la responsabilità può essere estesa anche ai produttori di materiali.In tal caso l’acquirente può esercitare due azioni, l’art. 1490 nell’anno dell’acquisto ed entro otto giorni dalla scoperta, e l’art. 1669, entro dieci anni dal termine della costruzione ed entro un anno dalla scoperta.
LA COOPERATIVA
Alla cooperativa edilizia che assegna, in cambio del pagamento del prezzo dell’immobile, al socio l’immobile a titolo definitivo, in caso di vizi (art. 1490 c.c.) o difetti (art. 1669 c.c.) si applicano le regole sopra viste per il venditore [Tribunale di Pescara, 13/9/99]. Ciò anche quando il prezzo pagato sia inferiore rispetto al valore di mercato.
L’APPALTATORE
L’appaltatore è colui che, con l’organizzazione dei mezzi necessari e con la gestione a proprio rischio, costruisce l’immobile.
Tra i diversi obblighi che l’appaltatore ha nei confronti del committente vi sono:
– verificare, con la diligenza richiesta dal caso concreto e nei limiti delle cognizioni tecniche da lui esigibili, la validità tecnica del progetto fornitogli dallo stesso committente [Cass. civile, sez. II, n. 5131 del 6/3/07, n. 19765 del 15/10/05, n. 8813 del 30/5/03, n. 6754 del 5/5/03]
– denunciare e correggere eventuali errori commessi dal committente o dai suoi tecnici (progettista e direttore dei lavori) [Cass. civile, sez. I, n.3932 del 18/2/08, Cass. civile, sez. II, n. 8813 del 30/5/03, n. 6754 del 5/5/03]
– segnalare la non idoneità dei materiali, nel caso essi siano forniti dal committente stesso
– segnalare per iscritto al committente gli eventuali errori riscontrati, sospendere i lavori e chiedere un chiarimento sui punti controversi.
L’appaltatore risponde nei confronti dell’acquirente solo per i difetti come previsto dalla normativa sulla responsabilità dell’appaltatore (art. 1669 c. c.), sia quando egli abbia agito con propria autonomia decisionale, apportando all’opera le necessarie soluzioni (varianti) o materiali più idonei affinché l’opera sia rispondente alle regole d’arte, sia quando egli abbia ricevuto dal committente l’ordine di eseguire l’opera come risulta dalla progettazione o dalle indicazioni del direttore dei lavori o di utilizzare i materiali fornitogli dallo stesso committente (in tal caso l’appaltatore è considerato come mero esecutore del volere del committente senza alcun margine di autonomia).
L’appaltatore può a sua volta chiamare in giudizio l’eventuale ditta subappaltatrice, che ha eseguito la porzione di immobile o dell’impianto su cui incide il vizio, il direttore dei lavori e, nell’eventualità che l’esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, il progettista.
La responsabilità dell’appaltatore può essere estesa anche ai produttori di materiali quando la certificazione del materiale utilizzato risultasse non veritiera.
L’acquirente, se entro dieci anni dal termine della costruzione, scopre che i requisiti acustici non sono rispettati, decade dal diritto alla garanzia (art. 1669 c.c.) se non denuncia i difetti entro anno della scoperta.
L’acquirente, a sua scelta, indipendentemente dal chiamare o non chiamare in giudizio l’appaltatore, potrebbe chiamare direttamente in giudizio il progettista e direttore dei lavori.
IL SUBAPPALTATORE
In caso di vizio (art. 1490 c.c.) o di grave difetto (art. 1669 c.c.) l’acquirente non potrà avanzare alcuna richiesta nei confronti del subappaltatore ma dovrà rivolgere le proprie richieste nei confronti del committente, appaltatore e figure tecniche responsabili.
IL PROGETTISTA
Il progettista è la figura professionale (ingegnere, architetto, geometra) che redige il progetto per la realizzazione dell’immobile.
Il progettista ha l’obbligo di redigere la progettazione conforme alle normative vigenti e alla regola d’arte (l’ignoranza della legge non è consentita) [Cass. civile, sez. I, n. 22487 del 29/11/04 – Cass. civ. Sez. III, n. 10719 del 11/8/00 – Cass. civile, sez. II, n. 7992 del 25/8/97, n. 8904 del 28/10/94, n. 1208 del 16/2/96, n. 7550 del 27/8/94, – Cass. civile, sez. I, n. 3879 del 24/4/96 – Cass. civ. Sez. III, n. 488 del 28/1/85].
In caso di difetti, nell’eventualità che l’esecuzione dei lavori sia conforme al progetto, l’acquirente può citare in giudizio il progettista non con l’art. 1490 (vizi) ma soltanto con l’art. 1669 (gravi difetti).
L’acquirente decade dal diritto se non denunzia i vizi acustici entro un anno dalla scoperta, purché la scoperta sia avvenuta entro i dieci anni dal termine della costruzione.
IL DIRETTORE DEI LAVORI
Il direttore dei lavori è la figura professionale (ingegnere, architetto, geometra) che ha il compito di seguire la realizzazione dell’immobile.
Tra i diversi obblighi che ha il direttore dei lavori ci sono:
– denuciare al committente eventuali carezze progettuali [Tribunale di Ivrea, 28/1/05 – Tribunale di Monza, 22/3/04]
– verificare che le opere siano conformi alla regola d’arte [Cass. n. 7180 del 30/5/00, n. 11359 del 29/8/00, n. 15124 del 28/11/01 – Tribunale di Ivrea, 28/1/05]
– verificare i materiali che vengono utilizzati nella realizzazione dell’immobile
– verificare la corretta esecuzione dei lavori
– impartire ordini all’appaltatore al fine di ottenere un’opera corrispondente al progetto ed esente da vizi
– eseguire quanto necessario al fine di ottenere il certificato di agibilità (ex abitabilità).
In caso di difetti l’acquirente può citare in giudizio il direttore dei lavori non con l’art. 1490 (vizi) ma soltanto con l’art. 1669 (gravi difetti).
L’acquirente decade dal diritto se non denunzia i vizi acustici entro un anno dalla scoperta, purché la scoperta sia avvenuta entro i dieci anni dal termine della costruzione.
IL CONDOMINIO per la responsabilità della non-rispondenza dei requisiti acustici degli impianti condominiali
Per la non-rispondenza degli impianti condominiali ai requisiti acustici DPCM 5/12/97, il condomino (acquirente dell’immobile) può citare in giudizio, oltre al costruttore ed al direttore dei lavori ed eventualmente al progettista, anche il condominio.
Il condominio a sua volta, se non sono già stati citati in giudizio dal condomino acquirente, può chiamare in causa il costruttore, il direttore dei lavori ed eventualmente il progettista [Cass. civile, sez. III, n. 12211 del 20/8/03 – Cass. civile, sez. II, 17484 del 1/8/06 – n. 6753 del 5/5/03 – n. 3304 del 21/3/00 – n. 3753 del 15/4/99 – n. 6856 del 21/6/93].