Servizi agli amministratori di condominio: La responsabilità dell’amministratore per l’immissione di rumore causata dagli impianti condominiali

Quando il rumore è prodotto da un impianto o un apparecchio (condizionatore, TV, lavatrice, ecc.) che appartengono ad un condomino, l’altro condomino disturbato non può intentare causa contro l’amministratore del condominio perché questi non ne è responsabile (più esattamente non ne ha la “legittimazione passiva”).

Invece l’amministratore è responsabile dell’immissione di rumore nelle abitazioni dei condomini, causata degli impianti condominiali: centrale termica, ascensore, autoclave, ecc.

Il condominio disturbato o l’amministratore al fine di verificare il rispetto dell’immissione di rumore si può rivolgere al Comune (che inoltra la richiesta all’ARPA, Agenzia Regionale Protezione Ambiente) o a un tecnico competente in acustica.

L’ARPA effettua la misurazione secondo i parametri amministrativi (DPCM 14/11/97), mentre il tecnico competente in acustica può effettuare la misurazione secondo i parametri sia amministrativi sia anche giurisprudenziali (art. 844 codice civile “Immisssioni”). Questi ultimi sono più restrittivi rispetto ai limiti amministrativi e quindi forniscono maggiore tutela alla persona disturbata.

Per gli impianti condominiali, sia di nuove costruzioni sia di ristrutturazioni sia di impianti rinnovati, l’immissione di rumore nelle abitazioni dei condomini ha il limite massimo della normale tollerabilità della giurisprudenza (dell’art. 844 c.c.). Ma esiste anche un secondo limite massimo più permissivo, il requisito prescritto dal DPCM 5/12/97, che è 25 dBA(Leq) per gli impianti continui (centrale termica, ecc.) e 35 dBA(Slow) per gli impianti discontinui (ascensore, ecc.). Spesso anche questo secondo limite è superato e, quando questo avviene il locale o l’intera abitazione sono invivibili. Quando questo succede il motivo è che il requisito dell’acustica non è stato preso in considerazione dal progettista, né dal direttore dei lavori, né dall’installatore.

Per gli impianti di un nuovo condominio, il progettista, il direttore dei lavori e l’installatore, non hanno l’obbligo di rispettare il limite previsto dal criterio giurisprudenziale (art. 844 c.c.) ma hanno soltanto l’obbligo di rispettare i limiti prescritti dal criterio amministrativo (DPCM 5/12/97). Quindi nel caso in cui gli impianti rispettano il limite amministrativo ma non il criterio giurisprudenziale sarà compito del condominio, tramite l’amministratore, porre in atto gli opportuni accorgimenti acustici affinché l’immissione di rumore rientri nei limiti della tollerabilità.

Mentre per quanto riguarda il rifacimento degli impianti di un edificio già esistente si possono avere due casi:

1. se l’amministratore assegna l’incarico di progettare ed istallare l’impianto senza specificare nulla per quanto riguarda questioni di rumorosità, allora si ricade nel caso visto sopra,
2. se invece l’amministratore in occasione del rinnovo o dell’intervento di manutenzione straordinaria dell’impianto, richiede è “anche finalizzato” alla soluzione del problema delle lamentele di qualche condomino, dovute all’immissione di rumore causato dall’impianto stesso, allora tutte le figure professionali (progettista, direttore dei lavori e installatore) oltre a dover rispettare l’obbligo dei parametri amministrativi (DPCM 5/12/97) devono rispettare anche il parametro più restrittivo previsto dal criterio giurisprudenziale (art. 844 c.c., criterio dalla normale tollerabilità).

In genere il condomino disturbato segnala il problema all’amministratore. L’amministratore per prima cosa deve denunciare (o denunziati) i difetti lamentati dal condominio alle diverse figure coinvolte nella realizzazione dell’impianto (progettista, direttore dei lavori, appaltatore e installatore), entro un anno dalla scoperta del grave difetto (art. 1669).

Lasciato passare questo termine vi è decadenza dei propri diritti, cioè il condominio perde il proprio diritto di ottenere il risarcimento del danno. Il calcolo dei giorni (un anno) per la denuncia del danno dalla scoperta del grave difetto è comprensivo dei giorni festivi. La denuncia può essere fatta con lettera raccomandata con avviso di ricevimento o con un fax.

Il termine della decadenza decorre da quando il condominio, o il condomino che si è rivolto all’amministratore, ha acquistato la certezza oggettiva dell’esistenza del grave difetto [Cass. civile, sez. II, n. 9515 del 6/5/05].

Una volta effettuata la denuncia in modo corretto, se il condominio non raggiunge un accordo con la o le controparti, entro i termini previsti dalla legge, per ottenere il risarcimento del danno, è costretto a procedere per le vie giudiziarie. Però se si lasciano passare i termini di prescrizione il condominio perde il proprio diritto al risarcimento del danno. A differenza della decadenza la prescrizione può essere interrotta.

I due termini decadenza e prescrizione devono essere rispettati entrambi: se soltanto uno dei due non è rispettato l’acquirente non può più far valere le proprie ragioni [Cass. civile n. 14561 del 30/7/04].

Se coloro a cui è stato denunciato il difetto, pur avendolo riconosciuto, non assumono un impegno formale (per iscritto) per porvi rimedio, il solo riconoscimento del difetto non è sufficiente ad interrompere il termine di prescrizione [Cass. civile, sez. II, n. 15283 del 21/7/05]