Servizi per i cittadini: Prescrizione e decadenza del diritto di rivalsa da parte dell’acquirente dell’immobile

La decadenza è la perdita di un diritto per il suo mancato esercizio entro il termine perentorio stabilito dalla legge o dal contratto. Nel caso delle norme in tema di vendita ed appalto, il termine di decadenza è ricollegato alla denunzia (o denuncia), cioè alla segnalazione del vizio o difetto. La decadenza non può essere interrotta o sospesa.

La prescrizione (ci si riferisce a quella estintiva) è la perdita di un diritto per la prolungata inazione del suo titolare. Nel caso delle norme in tema di vendita ed appalto, il termine di prescrizione è ricollegato al tempo massimo entro il quale instaurare la domanda giudiziale (ad esempio per i danni). La prescrizione può essere interrotta o sospesa.

I due termini (decadenza e prescrizione) sono interdipendenti, nel senso che, ove soltanto uno di essi non sia rispettato, la responsabilità delle diverse figure responsabili nei confronti dell’acquirente non può essere fatta valere (Cass. Civ. n. 14561 del 30/7/04).

Per la denuncia dei vizi non si prevede una forma particolare, per cui può effettuarsi con qualsiasi mezzo idoneo, anche stragiudiziale, quale una lettera raccomandata o un fax.

L’acquirente può esercitare diverse azioni legali nei confronti delle diverse figure professionali che hanno partecipato alla realizzazione dell’immobile.

Le diverse azioni legali dipendono da chi subisce l’azione (venditore, appaltatore, progettista, assicurazione, ecc.), dalla gravità del vizio e da quando viene scoperto il vizio. Siccome i vizi acustici sono vizi occulti, cioè non sono visibili (contrariamente a un parquet graffiato o a piastrelle rotte), la certezza che l’appartamento non sia rispondente ai requisiti di legge (DPCM 5/12/97) si ha soltanto eseguendo una apposita perizia acustica.

Il termine della decadenza decorre da quando il compratore ha acquistato la certezza oggettiva dell’esistenza del vizio, con la conseguenza che ove la scoperta avvenga per gradi ed in tempi diversi occorre fare riferimento al momento in cui si sia completata la relativa scoperta (Cass. Civ., sez. II, n. 9515 del 6/5/05).

Per quanto riguarda i requisiti acustici, visto che si tratta di un difetto occulto, il momento della scoperta non è certo la percezione del rumore proveniente, ipoteticamente, dall’alloggio vicino, fenomeno che può essere momentaneo e casuale, ma da quando un tecnico acustico esegue le necessarie misurazioni. Questo secondo è il momento della “scoperta” del vizio o difetto dal quale iniziano a decorrere i termini entro i quali deve seguire la denunzia. Termini il cui superamento comporta la decadenza dalla garanzia.

Le diverse prescrizioni e decadenze dell’acquirente sono:

• Nei confronti del venditore l’acquirente può esercitare l’art. 1490 cc.L’acquirente (art. 1495) perde il diritto alla garanzia se non denunzia i vizi entro otto giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio.
• Nei confronti del costruttore-venditore l’acquirente può esercitare, oltre agli artt. 1490 e 1495 come nel caso precedente, anche e a maggior ragione le garanzie per i gravi difetti ex art. 1669.In questo caso, trattandosi di vizi gravi (art. 1669), la denunzia va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia. La scoperta del vizio deve avvenire entro il limite dei 10 anni dalla consegna (da parte dell’appaltatore al committente originario), mentre la proposizione dell’azione può avere luogo entro l’anno successivo, l’undicesimo. Anche in questo caso la denunzia non è necessaria se il costruttore-venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio. Ma se il costruttore-venditore non assume un impegno formale (cioè per iscritto) per il rimedio dei vizi, il riconoscimento del vizio non interrompe il decorso dei termini di prescrizione (Cass. civile, sez. II n. 15283 del 21/7/05).
• Le stesse azioni nei confronti del committente (diverso dall’appaltatore/costruttore) possono essere esercitate dall’acquirente (ex artt. 1490 e 1669) quando il committente stesso è intervenuto con decisioni o imposizioni nella realizzazione dell’opera, limitando la libertà decisionale del costruttore cioè riducendo il costruttore stesso a mero esecutore materiale (appalto a regia).In questo caso le decadenze e le prescrizioni sono le stesse del caso precedente.
• Nei confronti dell’appaltatore, del progettista, del direttore lavori e del tecnico acustico, l’acquirente può agire soltanto per gravi difetti (art. 1669).
• Nei confronti dell’assicurazionedella polizza “postuma decennale” per difetti gravi (art. 1669), personalmente ritengono che l’acquirente possa ricorrere anche per difetti che siano acustici. Tuttavia, per questa facoltà dell’acquirente, ad oggi (Marzo 2012) non risulta giurisprudenza (ordinanze e sentenze) favorevole ma neanche contraria.Considerato quanto sopra, è comunque opportuno procedere ad un’attenta disamina della polizza, al fine di evitare azioni infondate.Con l’entrata in vigore del tentativo obbligatorio di conciliazione (D. Lgs. 4/03/2010 n. 28), qualora si agisca contro un’assicurazione, è possibile che il tentativo di conciliazione consenta di verificare l’atteggiamento della compagnia assicurativa e le eventuali eccezioni relative alla polizza.

A precisazione:

– Il calcolo dei giorni del termine decadenziale non subisce alcuna interruzione per i giorni festivi.

– La garanzia decennale, per i gravi difetti prevista dall’art. 1669 c.c., decorre dalla data di compimento dell’immobile. Una parte della giurisprudenza afferma che l’immobile è terminato quando il direttore dei lavori o il costruttore comunica al Comune che i lavori sono ultimati. Un’altra parte della giurisprudenza afferma, invece, che l’immobile è terminato quando è concretamente utilizzabile, cioè quando è stato rilasciato il certificato di agibilità (ex abitabilità).

Se l’immobile viene consegnato prima del rogito, la conoscenza dei vizi noti, non determina la decorrenza del termine di decadenza, perché la denunzia va fatta soltanto quando l’acquirente è diventato l’effettivo proprietario dell’immobile, cioè una volta effettuato il rogito (Trib. di Modena, sentenza n. 1520 del 28/10/09).