Servizi agli amministratori di condominio: Articoli del Codice Civile
REQUISITI ACUSTICI (DPCM 5/12/97)
Art. 1490. Garanzia per i vizi della cosa venduta.
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto, se il venditore ha in mala fede taciuto al compratore i vizi della cosa.
Art. 1491. Esclusione della garanzia.
Non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa; parimenti non è dovuta, se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
Art. 1492. Effetti della garanzia.
Nei casi indicati dall’articolo 1490 il compratore può domandare a sua scelta la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo che, per determinati vizi, gli usi escludano la risoluzione.
La scelta è irrevocabile quando è fatta con la domanda giudiziale.
Se la cosa consegnata è perita in conseguenza dei vizi, il compratore ha diritto alla risoluzione del contratto; se invece è perita per caso fortuito o per colpa del compratore, o se questi l’ha alienata o trasformata, egli non può domandare che la riduzione del prezzo.
Art. 1493. Effetti della risoluzione del contratto.
In caso di risoluzione del contratto il venditore deve restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.
Il compratore deve restituire la cosa, se questa non è perita in conseguenza dei vizi.
Art. 1494. Risarcimento del danno.
In ogni caso il venditore è tenuto verso il compratore al risarcimento del danno se non prova di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa.
Il venditore deve altresì risarcire al compratore i danni derivati dai vizi della cosa.
Art. 1495. Termini e condizioni per l’azione.
Il compratore decade dal diritto alla garanzia , se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato.
L’azione si prescrive , in ogni caso, in un anno dalla consegna; ma il compratore che sia convenuto per l’esecuzione del contratto, può sempre far valere la garanzia, purché il vizio della cosa sia stato denunziato entro otto giorni dalla scoperta e prima del decorso dell’anno dalla consegna.
Art. 1667. Difformità e vizi dell’opera.
L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l’opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall’appaltatore.
Il committente deve, a pena di decadenza , denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.
L’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia , purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.
Art. 1668. Contenuto della garanzia per difetti dell’opera.
Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell’appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell’appaltatore.
Se però le difformità o i vizi dell’opera sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto.
Art. 1669. Rovina e difetti di cose immobili.
Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Art. 2058. Risarcimento in forma specifica.
Il danneggiato può chiedere la reintegrazione in forma specifica, qualora sia in tutto o in parte possibile.
Tuttavia il giudice può disporre che il risarcimento avvenga solo per equivalente, se la reintegrazione in forma specifica risulta eccessivamente onerosa per il debitore.
IMMISSIONI DI RUMORE NELLE ABITAZIONI
Art. 844 Immissioni
Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi (890, Cod. Pen. 674).
Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.
Art. 659 Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone (codice penale)
1. Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone, ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici, è punito con l’arresto fino a tre mesi o con l’ammenda fino a 309 euro .
2. Si applica l’ammenda da 103 euro a 516 euro a chi esercita una professione o un mestiere rumoroso contro le disposizioni della legge o le prescrizioni dell’Autorità.
L’articolo 659 del codice penale disciplina due distinte fattispecie contravvenzionali una di carattere generale, preveduta e sanzionata al primo comma, che riguarda indistintamente “chiunque” ponga in essere il fatto illecito in questione e una seconda, di cui al secondo comma, che sanziona (a determinate condizioni) le condotte rumorose poste in essere da chi per professione o mestiere svolge delle attività, per loro natura, rumorose.
Analizzando la fattispecie contemplata dal primo comma dell’art. 659 del codice penale si può innanzitutto osservare che ci troviamo di fronte ad un cosiddetto reato di pericolo. Il legislatore ha inteso cioè tutelare in un ottica di salvaguardia dell’ordine pubblico il bene costituito dalla quiete pubblica ma anche quello della tranquillità privata con particolare riguardo al riposo delle persone e al tranquillo svoglimento delle loro occupazioni (si pensi quindi ad attività lavorative che richiedono concentrazione, allo studio, alla lettura etc.)
Gli elementi costitutivi della fattispecie di reato sono:
1) Condotta, di tipo commissivo od omissivo, idonea a determinare il disturbo delle occupazioni o del riposo.
2) Dolo o colpa (elemento soggettivo). E’ cioè necessario che l’agente si renda conto di porre in essere una condotta lesiva del bene costituito dalla quiete pubblica e privata (dolo), ovvero che avrebbe dovuto rendersene conto usanto la normale diligenza (colpa)
Va chiarito che ai fini della sanzionabilità della condotta e della conseguente punibilità del soggetto agente è necessario che la stessa sia astrattamente idonea a determinare un disturbo diffuso e generalizzato delle occupazioni e/o del riposo di una multitudine di persone, quantunque sia anche una sola persona a lamentarsene.
Pertanto per fare un esempio nel caso di un soggetto che, in un condominio, suonando la chitarra, la batteria, o il pianoforte, di mattina, arreca disturbo ad uno studente; Lo stesso non potrà addurre a giustificante della condotta rumorosa la circostanza che gli altri condomini di mattina siano a lavoro e non vengano disturbati, poichè qualora si trovassero a casa sarebbero comunque disturbati. E’ chiaro che non si può comunque prescindere da un accertamento in concreto della lesività potenziale dell’attività rumorosa.
Ulteriore esempio: nel caso di bambini che giocando provocano schiamazzi ovvero nel caso di cani che abbaiono non è esclusa la responsabilità dei genitori/padroni sussistendo in capo agli stessi un obbligo di vigilanza sull’operato dei bambini che fanno rumore ovvero dei cani che latrano. In questo caso la responsabilità per il rumore provocato va ricollegata alla condotta omissiva da parte di chi ha un obbligo di vigilanza (culpa in vigilando)
Il secondo comma dell’articolo 659 del codice penale si sofferma sull’ipotesi in cui la condotta rumorosa sia realizzata da chi per professione o mestiere, per sua stessa natura di carattere rumoroso, contravviene alle normative vigenti (leggi nazionali, regionali, regolamenti comunali etc) relative al corretto svolgimento dell’attività rumorosa in questione. Nella fattispecie in esame non è necessario accertare quindi la natura rumorosa della condotta, la quale si presume “iuris et de iure” e “ipso facto” cioè per il fatto stesso che l’attività rumorosa venga svolta; l’accertamento ai fini della sanzionabilità riguarderà quindi la violazione delle normative di carattere legislativo e delle prescrizioni di natura amministrativa da parte di chi esercità il mestiere rumoroso.
Ad es: chi svolge la professione di meccanico o falegname in un quartiere adibito esclusivamente a zona residenziale e sanzionabile in qualunque momento. Altro esempio: l’officina meccanica o la falegnameria si trovano in una zona artigianale nella quale i regolamenti comunali prevedono comunque che non vengano svolte attività rumorose dalle ore 14:00 alle 17:00 e dalle 22:00 alle 08:00 oppure anche il sabato e la domenica, in questi casi la sanzionabilità della condotta sarebbe legata ai limiti orari e temporali suddetti.
Entrambe le fattispecie di reato sono oblabili: con oblazione facoltativa (a discrezione del giudice) la prima (essendo prevista quale pena anche la reclusione), ex art 162 bis c.p.; con oblazione semplice (art 162 c.p.) la seconda essendo prevista esclusivamente la sanzione dell’ammenda.